Acquistare la prima casa è un passo importante e spesso emozionante, ma ci sono molte insidie nascoste che possono compromettere i benefici fiscali a cui si ha diritto. Tra queste, la superficie utile complessiva dell’immobile gioca un ruolo cruciale. In questo articolo, esploreremo cosa significa davvero "di lusso" nel contesto del bonus prima casa e perché spazi come taverne o cantine non devono essere sottovalutati. Scoprirai come sfruttare al meglio ogni metro quadrato della tua futura abitazione.

Cosa si intende per “superficie utile complessiva”?

Il termine “superficie utile complessiva” è definito dal D.M. 2 agosto 1969 e spesso causa confusione. Questa superficie non comprende solo i mq “abitabili”, ma include anche tutti gli ambienti realmente utilizzabili, anche se non tecnicamente abitabili. Sono però esclusi:

• balconi e terrazze;
• cantine e soffitte non collegate;
• scale;
• posti auto.

Ma attenzione: spazi come una cantina o una soffitta collegata internamente all'abitazione e utilizzata come lavanderia o guardaroba rientrano nel conteggio, così come un piano interrato utilizzabile.

Quando lavanderia e guardaroba fanno “salire” i mq

Un esempio significativo è quello esaminato dalla Cassazione nell’ordinanza n. 2503/2025. In questo caso, un piano interrato collegato alla casa tramite scala interna era utilizzato come lavanderia e guardaroba. I giudici hanno sottolineato che, anche se non hanno i requisiti per l’abitabilità urbanistica, l’importante è la loro effettiva utilizzabilità per le attività quotidiane. Questo sottolinea che la “potenzialità abitativa” di uno spazio è ciò che veramente conta.

Occhio anche agli spazi non “ufficialmente” abitabili

Per concludere, se uno spazio è realmente fruibile nella vita quotidiana, deve essere considerato nel computo della superficie utile complessiva, contrariamente a quanto previsto nel D.M. 1969. Se hai in mente di acquistare una casa per usufruire delle agevolazioni prima casa o se hai ricevuto un avviso di accertamento legato alla superficie del tuo immobile, fai attenzione agli spazi non “ufficialmente” abitabili. Interrati, locali accessori e spazi multiuso possono davvero fare la differenza.

In sintesi, è fondamentale avere una chiara comprensione di cosa rientra nel calcolo della superficie utile per evitare brutte sorprese. Se desideri ulteriori informazioni riguardo all'ambiente immobiliare, alla vendita, agli investimenti o agli affitti, non esitare a contattarci. Siamo qui per aiutarti!